»Heeej, dajmo, hitro, hitro,« je s pogledom na kazalca, ki sta se bližala peti uri popoldan, z visokega betonskega bloka zavpil delovodja. Delavci, ki so že sproščeno čakali na zaključek delovnega dne, so morali še enkrat tisti dan pošteno poprijeti za delo.
V četrti Sonnwendviertel je aktivno eno od več kot 70 gradbišč, na katerih razmetano po Dunaju raste skupaj okoli 20.000 novih najemniških stanovanj. »Ponavadi ne gre tako hitro, toda pri tem projektu skoraj ni zamud. Koordinacija očitno poteka zelo dobro,« pripoveduje Christoph Gollner, tamkajšnji stanovanjski svetovalec, ki tako kot njegovi kolegi v vsaki mestni četrti skrbi za dobrobit njenih prebivalcev. Stanovanjski projekt Sonnwendviertel je s pet tisoč predvidenimi novimi stanovanji do leta 2020 ta čas eden največjih v avstrijski prestolnici. V središču mesta, na ruševinah stare železniške postaje Dunaj Jug in tik ob bahavi novi glavni postaji bodo poleg njih zrasli še izobraževalno središče za otroke do 15. leta starosti, restavracija, manjše pisarne in zares velik park, kot ga Dunaj po letu 1945 še ni videl, pravi Gollner.
Tisoč štiristo stanovanj so v preteklih štirih letih že dokončali in so zdaj tudi vseljena. Med višjimi in nižjimi bloki različnih oblik in barv ter med seboj povezanimi z zelenicami je že na daleč videti, kdo pretežno stanuje v njih. Na malodane neštetih igriščih mrgoli staršev z otroki. »Saj boste videli tudi starejše, ampak imate prav, večinoma smo se sem vselile mlade družine ali pari, ki družino načrtujejo,« vtis potrjuje eden od staršev na igrišču. Tudi ta pravi, da se prostor hitro polni. »Dve leti, kolikor je bilo potrebno za gradnjo, smo čakali na stanovanje.« Gre za eno od 7273 družbeno koristnih oziroma tako imenovanih socialnih stanovanj, ki so jih lani z izdatno finančno pomočjo mesta zgradile nizkoprofitne organizacije, večinoma kooperative, verske in sindikalne organizacije ter organizacije lokalnih skupnosti. V državi je takšnih organizacij okoli dvesto, na Dunaju pa imajo v lasti približno 200.000 najemniških stanovanj. Še nekaj več, okoli 220.000 stanovanj, obvladuje mesto. Skupaj ta subvencionirana stanovanja predstavljajo približno polovico vsega stanovanjskega fonda v prestolnici. V njih živita dve tretjini Dunajčanov – šest od desetih.
Nekonkurenčni nizkoprofitnim organizacijam
Pot do vpadljivih številk je bila dolga skoraj sto let. Zametki gradnje javnih stanovanj segajo v čas med obema svetovnima vojnama, do »rdečega Dunaja«, ko je socialistična mestna oblast odkrila poseben pomen gradnje v najširšem javnem interesu. »Mesto je čutilo posledice prve svetovne vojne, ljudje so potrebovali stanovanja, a nihče ni gradil, zato se je tega lotila lokalna skupnost,« pripoveduje profesor na dunajski univerzi dr. Walter Matznetter, ki že 25 let preučuje stanovanjsko politiko svojega mesta. Zahteve so bile že takrat visoke: namesto temačnih, umazanih lukenj so cilj postala svetla, zračna in velika stanovanja z lastnim straniščem in dostopom do vode ter zeleno okolico, vrtovi in drugimi skupnimi prostori.
Kljub galopirajoči inflaciji, poplavi vojnih beguncev in politični nestabilnosti so velikopotezno idejo začeli uresničevati – s pomočjo novega davka za gradnjo stanovanj. Skoraj celo stoletje, do leta 2004, je mesto z nekaj prekinitvami gradilo lastna stanovanja, hkrati pa je subvencioniralo tudi gradnjo nizkoprofitnih organizacij.
Danes gradijo le še te. Vsako leto Dunajčanom v povprečju predajo okoli 7000 novih najemnih stanovanj (popolnoma zasebni investitorji pa še okoli 2000). Dunaj je z gradnjo lastnih stanovanj po besedah predstavnika magistrata Hanna Csisinka prekinil, ker ni mogel graditi ceneje od nizkoprofitnih iniciativ. A prav ta mesec je lokalna oblast sporočila, da bo mesto znova tudi samo prijelo za lopato. Javnost že ugiba, ali ne morda zaradi jesenskih lokalnih volitev.
Kajti Dunajčanom so socialna stanovanja ljuba. »Ljudje upajo, da bodo prišli do teh stanovanj, zato do njih gojijo veliko simpatij. Cene najemnin zanje ostajajo relativno nizke,« pojasnjuje dr. Matznetter. Starši iz četrti Sonnwendviertel mu pritrjujejo. »Seveda podpiram to, da mesto zagotavlja stanovanja in človeku nudi finančno pomoč, ko išče stanovanje. Mislim, da Dunaj tu igra zgledno vlogo,« pravi eden od njih.
Štiri četrtine Dunajčanov je s svojo stanovanjsko situacijo zadovoljnih, zadovoljstvo s cenami in velikostjo stanovanj, v katerih prebivajo, pa se je v zadnjih letih celo povečalo, so v zadnjem merjenju javnega mnenja leta 2013 po naročilu mesta ugotovili raziskovalci dunajske univerze. Čeprav so prebivalci ponudbo na stanovanjskem trgu ocenili občutno slabše kot pred desetimi leti, je bila tudi z njo še vedno zadovoljna ali zelo zadovoljna več kot polovica vprašanih. Tudi v primerjavi 26 evropskimi mesti se je avstrijska prestolnica odrezala dobro. Po deležu Dunajčanov, ki so se popolnoma ali delno strinjali z izjavo, da je v njihovem mestu enostavno najti dobro stanovanje po primerni ceni, je zasedla peto mesto, takoj za Lizbono, Bordeauxjem, Gradcem in Marseillom. Ljubljana je končala na dvanajstem mestu.
Čeprav so bili pritiski močni in se v zadnjih letih stopnjujejo, dunajske oblasti niso nikoli načele debate, da bi najemniški trg v večji meri prepustile zasebni iniciativi ali celo dovolile privatizacijo socialnih stanovanj, ki se je dogajala po večini drugih evropskih držav. »Politična volja za ohranitev teh stanovanj je bila vedno jasna,« pravi Csisinko.
Subvencioniranje objektov, ne ljudi
Tudi izdatki zanje niso bili nikoli sporni. Toda večina denarja ne pride iz okoli 13 milijard evrov težke mestne blagajne. »Po drugi svetovni vojni je bil davek za gradnjo ukinjen in na državni ravni uveden prispevek delodajalcev in delojemalcev za spodbujanje gradnje stanovanj. Ta denar si država in dežele delijo še danes. Zadnjih deset let ga sicer ni več treba porabljati namensko, a Dunaj približno 450 milijonov evrov, ki jih prejme iz tega vira, še naprej daje za gradnjo stanovanj,« razlaga Csisinko. Iz mestnega proračuna za stanovanjsko politiko primaknejo še 150 do 200 milijonov evrov.
»To je še vedno manj, kot plačujejo v Nemčiji ali Veliki Britaniji, kjer subvencij v nasprotju z nami niso usmerili v objekte, temveč v subjekte, v ljudi. Več denarja gre tako za socialne transferje, saj morajo z njimi kriti tudi tržne apetite, medtem ko naš trg ni v tolikšni meri usmerjen v maksimizacijo profita,« poudarja dr. Matznetter.
Ob upoštevanju vseh blagodejnih učinkov dunajske stanovanjske politike tudi predavateljica s Centra za javne finance in infrastrukturne politike na dunajski tehnični univerzi dr. Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald ne pomišlja. Izbrala bi subvencioniranje objektov, ne stanovanjskih dodatkov za ljudi. »S temi ni mogoče usmerjati kakovosti gradnje, inovativnih stanovanjskih konceptov, spodbujati novih načinov sobivanja ali določati okoljskih kazalcev gradnje. Vse to na Dunaju zdaj počnemo. Subvencioniranje objektov je boljše za urbanizacijo, saj je načrtovanje mesta lažje kot pri svobodni zasebni pobudi. Pri nas sprejemamo tudi argument, da je visok delež socialnih stanovanj, ki v resnici sploh niso tako zelo socialna, prinesel določeno stabilnost cen tudi na zasebnem najemniškem trgu, saj mora konkurirati z družbeno koristno ponudbo,« našteva sogovornica.
Gospodarstvo ima od tega koristi, nadaljuje. Tudi v mestni upravi so izračunali, da se jim subvencije za gradnjo stanovanj splačajo, saj se jim glede na fiskalne učinke povrnejo kar 1,7-krat. Poleg tega gradnja omogoča nove zaposlitve, močna javna roka pa prispeva k stabilizaciji gradbene industrije. Ta na Dunaju sicer nikoli ni kovala ekstremnih dobičkov, a tudi pretresov ni doživljala. »Gradbeništvo od stabilne gradnje živi dobro in tudi ostalo gospodarstvo se ne pritožuje. Kajti tudi slabše plačani delavci lahko živijo na Dunaju. V Londonu recimo ne morete najti vodovodnega inštalaterja, ker si ta življenja v mestu enostavno ne more privoščiti,« dodaja dr. Matznetter.
V socialnih stanovanjih sicer še zdaleč ne živijo le najrevnejši. Na Dunaju so prepričani, da ljudje za svoj karierni uspeh ne smejo biti kaznovani, zato dohodkov stanovalcev, ko se enkrat vselijo, ne preverjajo več. Prebivalci lahko v stanovanju ostanejo do konca življenja, za njimi pa tudi njihovi otroci in v javnih stanovanjih (v nasprotju z nizkoprofitnimi) še vnuki.
Prav tako je že sama dohodkovna meja, ki prebivalcu z vsaj dvoletnim stažem na Dunaju omogoča vpis na listo prosilcev za katero koli socialno stanovanje – javno ali v lasti nizkoprofitnih organizacij – postavljena visoko. Letni dohodek posameznika ne sme preseči 43.970 evrov neto, dvočlanskega gospodinjstva pa ne 65.530 evrov neto. Povprečni letni neto dohodek je v Avstriji leta 2013 znašal dobrih 19 tisoč evrov, na Dunaju pa po podatkih državnega statističnega urada tisočaka manj, dobrih 18 tisoč evrov.
»Naša socialna stanovanja v resnici niso le stanovanja za najšibkejše, ampak tudi za srednji razred. To delamo zavestno, da dosežemo socialno mešanico, ki preprečuje getoizacijo četrti. Po naslovu tako pri nas v nasprotju z marsikatero metropolo ni mogoče prepoznati dohodkovnega razreda posameznika,« poudarja Csisinko.
A zaradi takšne politike bi lahko imeli težave z evropsko komisijo. Kajti ta se je začela poigravati z idejo o enotnem evropskem dohodkovnem cenzusu, po katerem bi do socialnih stanovanj v Evropi lahko prihajali zgolj najrevnejši. Ker želijo stanovanjsko politiko obdržati v rokah lokalnih skupnosti, je Dunaj sprožil peticijo, ki jo je doslej podpisalo že trideset evropskih metropol. Vsaka lokalna skupnost naj sama odloča, komu bo dodeljevala socialna stanovanja, zahtevajo in zdaj čakajo, kaj na to poreče komisija v novi sestavi.
Najemnine se dražijo
Toda Dunaj zaradi svoje stanovanjske politike nima težav le z Brusljem. Mesto je s povprečno sedem tisoč novimi prebivalci na leto eno najhitreje rastočih v Evropi, zato zadnja leta ponudba ne dohiteva več povpraševanja po stanovanjih. Dr. Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald ugotavlja, da se je število prosilcev za socialna stanovanja v lasti mesta v času svetovne gospodarske in finančne krize praktično podvojilo (na okoli 30 tisoč v letu 2012), število stanovanj, ki jih mesto vsako leto odda novim najemnikom, pa stagnira pri deset tisoč. Zato se čakalne vrste podaljšujejo. A so s slovenske perspektive še vedno zelo znosne. Trenutno je prosilcev po Csisinkovih besedah 16 tisoč, na mestna stanovanja pa bodo v povprečju čakali poldrugo leto. Če nimajo posebnih zahtev, celo zgolj nekaj mesecev.
Najemnine, cene stanovanj in stanovanjski stroški sicer na Dunaju glede na dohodke prebivalstva ostajajo nižji kot v primerljivih evropskih mestih, priznava avstrijska predavateljica. Toda o povprečni najemnini vseh vrst najemniških stanovanj na Dunaju, ki se giblje okoli šest do sedem evrov za kvadratni meter stanovanja (vključno s tekočimi stroški), lahko novi najemniki zgolj sanjajo. Ti plačujejo več kot dvakrat višje najemnine kot tisti s pogodbami izpred več kot 30 let. Cene so namreč vezane na vrednost gradbenih zemljišč, ki so se tako kot stanovanja in nepremičnine nasploh v času krize podražila, saj so investitorji od tveganih vrednostnih papirjev začeli bežati v beton. Cene zemljišč za gradnjo so se na Dunaju po Csisinkovih pojasnilih v zadnjih petih letih dvignile za okoli 20 odstotkov, cene stanovanj v primerjavi z letom 2000 pa so se podvojile. Tako mora danes novi najemnik za najcenejša, torej mestna stanovanja, odšteti dobrih 8 evrov za kvadratni meter (vključno s stroški).
S pomanjkanjem stanovanj in rastjo cen na Dunaju naraščajo tudi trenja in razprave, ali naj mesto še naprej stremi k socialni mešanici ali pa bi bilo vendarle treba znižati dohodkovni cenzus oziroma iz mestnih stanovanj vreči prebogate in jih dodeliti najšibkejšim.
V osnovi velja, da starejša ko je zgradba in dlje ko posameznik živi v stanovanju, nižja je najemnina. Toda zaradi tega ima Dunaj po besedah sogovornice dodaten problem – nihče ne želi iz stanovanja. »Raje plačuje za prazno stanovanje ali pa se recimo iz prevelikega trisobnega stanovanja ne želi preseliti v manjšega, saj bo po novi pogodbi zanj plačeval enako ali celo več.«
Vse bolj sporni postajajo tudi gradbeni in okoljski standardi nizkoprofitnih gradenj, ki jih prek razpisov za subvencije postavlja mesto. Očitek je, da so previsoki in s tem predragi. »Zahteve po pasivni gradnji so res že skorajda prestroge. Novonastajajočo sosesko Seestadt Aspern so recimo sprva želeli ogrevati z geotermalno energijo, a se nazadnje le ni izšlo,« pripoveduje dr. Matznetter.
Kritike pa sproža tudi kanček liberalizacije, ki se ji je vendarle uspelo preriniti v dunajsko stanovanjsko politiko. Zaradi relativno visokega enkratnega lastnega vložka, ki ga plačajo nekateri najemniki nizkoprofitnih stanovanj, so ti konec devetdesetih let prejšnjega stoletja dobili možnost stanovanje po desetih letih najema odkupiti. A zdaj na dan prihajajo zgodbe o visokih zaslužkih nekdanjih najemnikov, ki so prišli do poceni stanovanja, pa ga takoj nato drago preprodali.
Izzivov tudi zgledni dunajski stanovanjski politiki tako ne manjka, pritiski po njeni liberalizaciji pa naraščajo. A Hanno Csisinko zagotavlja, da politična volja po ohranitvi socialnih stanovanj ostaja trdna.
Toda Dunaju se mudi. Novi prišleki že trkajo na vrata.